พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

https://taokaemai.com/wp-content/uploads/2016/09/074.pdf

คาดว่าน่าจะประกาศใช้ วันที่ 1 มกราคม 2560

โดยส่วนตัว ผู้เขียนเชื่อว่า น่าจะมีผลบังคับใช้ คงอีกสัก 1-2 ปี เพื่อให้องค์การปกครองส่วนท้องถิ่น และระบบงานต่างๆ ของภาษีดังกล่าว มีความพร้อมมากที่สุดในการจัดเก็บ แต่ไม่ว่าจะอย่างไร ด้วยภาษีที่ดินและสร้างปลูกสร้างฉบับนี้ก็ย่อมมีผลกระทบต่อบุคคลธรรมดาหรือ นิติบุคคล ที่ถือครองที่ดินไม่มากก็น้อย ตามแต่กรรมสิทธิ์ในการครอบครอง

โดยเฉพาะที่ดินเปล่าเจอจัดหนักจัดเต็ม อัตราเพดาน ไม่เกินร้อยละ 5 พาณิชย์/อุตสาหกรรม อัตราเพดาน ไม่เกินร้อยละ 2 ที่พักอาศัย อัตราเพดาน ไม่เกินร้อยละ 0.5 และเพื่อการเกษตร อัตราเพดาน ไม่เกินร้อยละ 0.2

จากความท้าทายดังกล่าว จึงเกิดคำถามว่า เราจะบริหารทรัพย์สินอย่างไร?

ผู้เขียน ขอเสนอ 6 ไอเดียบริหารทรัพย์สิน เพื่อประสิทธิภาพทางภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ดังนี้

1.ตรวจสอบราคาประเมินที่ดินที่มีในครอบครองทั้งหมด คำนวณภาษีที่ต้องชำระว่าสามารถชำระได้ทุกปีหรือไม่?

พึงระลึกเสมอ ถ้าเราไม่จ่ายภาษีตรงตามกำหนด จะมีทั้งเบี้ยปรับ (1 เท่าของภาษี)เงินเพิ่ม (ร้อยละ 1 ต่อเดือน) เสมอ หากไม่ไหว ควรทยอยขายออกไป ถือครองเฉพาะที่จำเป็น และพอเพียง

2.เปลี่ยนที่ดินว่างเปล่า แปลงเป็น ที่ดินประเภทอื่น เพื่อลดอัตราภาษีที่จะเกิดขึ้น

นอกจากประเภทอื่น ที่มีภาระภาษีต่ำกว่าแล้วยังสามารถใช้เพื่อสาธารณประโยชน์ (ใจบุญ) เช่น สวนสาธารณะ สนามกีฬา สนามเด็กเล่น ฯลฯ โดยไม่เก็บค่าตอบแทน

3.หากใครมีบ้านหลายหลัง(หมายถึง สิ่งปลูกสร้างจริงๆ ไม่ใช่บ้านเล็กบ้านน้อย)

และต้องการเก็บไว้เป็นมรดกให้ลูกหลาน อาจจะใช้วิธีทยอยโอนให้คู่สมรส หรือ บุตร เป็นการบริหาร ทั้งภาษี ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีการให้รับ และภาษีการรับมรดกหรือถ้าคนมันรวยจริงๆ ช่วยไม่ได้มูลค่าทรัพย์สิน (ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง)

เกิน 50 ล้านบาท ก็ต้องจ่ายภาษี ในอัตราร้อยละ 0.05

เกิน 100 ล้านบาท ก็จ่าย ในอัตราร้อยละ 0.10

หากการโอนดังกล่าว เราเกรงว่าจะไม่ได้คืนหรือถูกนำไปขาย ก็ใช้วิธีสลักหลังโฉนดด้วยการเพิ่มเงื่อนไขการใช้เอาไว้ได้ ถ้าสลักหลังโฉนดแบบนี้ ส่วนใหญ่ไม่มีใครกล้าซื้อต่ออยู่แล้ว

4.หรืออาจจะใช้วิธีโอนเป็นกรรมสิทธิ์ ในรูปของบริษัท หรือ นิติบุคคล ก็ถือเป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจ

โดยการแปลง ที่ดิน ให้เป็น หุ้น สิ่งที่ต้องพิจารณา คือ บุคคลโอนที่ดินเข้าบริษัท จะใช้ราคาประเมินฯ หรือ ราคาซื้อขาย ??? เนื่องจากการกระทำดังกล่าว มีภาระภาษี + ค่าใช้จ่ายเมื่อโอนที่ดิน วิธีนี้ เป็นการเปลี่ยนมรดก จากที่ดิน ให้กลายเป็น หุ้น (แช่แข็ง ราคาที่ดินที่ต้องการเก็บไว้ ในราคาหุ้น)

5.การใช้ Holding Structure โดยการแยกทรัพย์สิน (ที่ดิน/สิ่งปลูกสร้าง)

ในรูปของบริษัท หรือ นิติบุคคล (Property Company) แล้วใช้ Holding Company (สมาชิกครอบครัวถือหุ้นทั้งหมด) ถือหุ้นใน Property Company ซึ่งจะทำให้เงินปันผล จาก Property Company ได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล

ข้อควรพิจารณา : สิ่งที่ต้องมั่นใจ นั่นคือ Property Company จะต้องมีรายได้จากค่าเช่าอย่างสม่ำเสมอ

6.หากที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัท หรือ นิติบุคคลอยู่แล้ว อาจขายที่ดิน ด้วยการโอนกิจการทั้งหมด

เรียกว่า EBT : Entire Business Transfer โดยบริษัทผู้ซื้อ ออกหุ้นใหม่ swap กับบริษัทผู้ขาย ซึ่งกระบวนการดังกล่าว จะต้องโอนทั้งทรัพย์สิน + หนี้สิน และบริษัทผู้ขาย ต้องจดทะเบียนยกเลิกบริษัท ก็จะทำให้ผู้ถือหุ้นบริษัทผู้ขายไปถือหุ้นในบริษัทผู้ซื้อแทน

หากเป็นการโอนกิจการทั้งหมดจะได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา,ภาษีเงินได้นิติบุคคล, ภาษีมูลค่าเพิ่ม, ภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์ แต่ยังต้องเสียค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน ในอัตราร้อยละ 2 อยู่

หากเป็นการควบบริษัท จะได้รับยกเว้นภาษีที่กล่าวมาข้างต้น และยกเว้นค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน

ข้อควรเข้าใจ : ไม่สามารถนำ Tax Loss ของบริษัทที่โอน หรือควบกันมาใช้ได้ แต่ไม่ห้าม Tax Loss ของบริษัทที่รับโอน

สิ่งสำคัญที่ผู้เขียนอยากแนะนำ ก็คือ ไม่ควรเน้นที่ภาระภาษีที่ต้องจ่ายมากเกินไป แต่ต้องพิจารณาถึงการลงทุน หรือ การนำไปใช้ประโยชน์เป็นหลัก เพราะ หากลงทุนแล้วได้รับผลตอบแทนที่ดี จะจ่ายเสียภาษีบ้าง ก็เป็นเรื่องที่ถูกต้องและสมควรอยู่แล้ว

คุณว่าจริงไหมล่ะ?

ขอบคุณบทความดี ๆ จาก Lnw Tax