การลงทุนในธุรกิจอสังหาหลาย ๆ คนมองว่าต้องใช้เงินทุนสูง ต้องเป็นคนมีเงินทองมากมายที่จะทำธุรกิจเกี่ยวกับอสังหาฯได้

แท้จริงแล้ว !!! มนุษย์เงินเดือน พนักงานบริษัท ก็สามารถเป็นเจ้าของบ้านเช่า คอนโดซื้อเก็งกำไร ฯ ลงทุนในธุรกิจอสังหาได้ โดยใช้หลักการง่าย ๆ ที่เรียกกันว่า “Other People’s Money” หรือชื่อย่อ “OPM”

วันนี้นำเคล็ดลับ “ชวนคุณรวย..ด้วยอสังหาฯ โดยใช้เงินคนอื่น” มาแบ่งปัน เป็นแนวทางในการลงทุนและทำธุรกิจอสังหาฯ ในวันเวลาที่เรายังทำงานประจำ

1.กู้เงินมาลงทุนให้มากที่สุด ใช้เงินตัวเองให้น้อยที่สุด

                ประเด็นแรกในการลงทุนโดยใช้เงินคนอื่นคือใช้ “เครดิต” ให้เป็นประโยชน์ การเป็นมนุษย์เงินเดือนข้อดีอย่างหนึ่งคือ มีรายได้ประจำ เครดิตดีในสายตาของธนาคาร ดังนั้นเราควรนำข้อนี้มาใช้ให้เกิดประโยชน์ในการลงทุน อย่านำเครดิตไปใช้ซื้อสินค้าฟุ่มเฟือย แต่ให้นำเครดิตมาลงทุนในอสังหาฯ เพื่อเช่า หรือ ขายต่อ ก็สามารถทำได้

2.ช้า ๆ ได้พร้าเล่มงาม

                การดูทรัพย์มากๆ จะทำให้เราเห็นช่องทาง เข้าใจตลาด และรู้ราคาที่เหมาะสมที่จะซี้อ และขาย จะทำธุรกิจอสังหาฯ อย่าใจร้อนที่รีบซื้อ หรือ รีบปล่อยของ รอให้ได้ราคาซื้อขายที่ดีที่สุดก่อน

4.ลงทุนซื้อตอนราคาต่ำกว่าราคาตลาด

                การที่เรา “รอจังหวะ” ก็เพื่อให้ทรัพย์นั้นราคาต่ำกว่าตลาด ทรัพย์หลายอย่างจะได้ในราคาที่ถูกมากเมื่อเจ้าของทรัพย์ร้อนเงิน อย่างนี้เราซื้อก็ได้กำไรตั้งแต่ซื้อแล้ว ที่สำคัญคือเราต้องทำการบ้าน ต้องรู้ราคาตลาดในโซนนั้น ๆ

4.รู้ใจผู้ซื้อ เข้าใจผู้ขาย

                การเจรจาต่อรองราคาเป็นสิ่งสำคัญในการ ซื้อขาย หากมั่นใจว่าของเราเด่นจริง ดีจริง ให้ยืนราคาขายที่ต้องการเท่านั้น ลดไม่ได้  หากมีการลดราคา ก็จะมีการขอต่อรองลงไปเรื่อย ๆ การยืนกระต่ายขาเดียวจะทำให้มีโอกาสขายได้มากขึ้น

5.บอกขายให้กับผู้สนใจหลาย ๆ ช่องทาง

                กระจายช่องทางขายให้คนเห็นมากที่สุด ไม่ว่าจะเป็น อินเตอร์เน็ต, ป้ายประกาศ,นิตยสารเกี่ยวกับอสังหาฯ เป็นการเพิ่มโอกาสขาย และ เพิ่มอัตราการต่อรอง

6.ขายจุดเด่นให้กับลูกค้า

                การเสนอขาย ต้องเน้นที่จุดเด่นโครงการนั้น ๆ ไม่ว่าจะเป็นสาธารณูปโภค ความสะดวกเรื่องการคมนาคม หรือ ผลประโยชน์หากผู้ซื้อต้องการซื้อไปลงทุนต่อ

7.อย่าเพิ่งใช้นายหน้า ให้ขายเองก่อน

                พยายามขายเองก่อนให้ได้มากที่สุด อย่าเพิ่งใช้บริการนายหน้า เพราะทรัพย์ที่อยู่ในมือเรา เราย่อมรู้ดีที่สุดว่ามันดีมันเด่นอย่างไร การใช้บริการนายหน้า ย่อมทำให้กำไรเราหายไป 3% จากค่าบริการ

8.อย่าขายที่ดินเปล่าให้แปลงเป็นบ้านเล็กๆ

                กรณีที่มีทรัพย์เป็นพื้นที่เปล่า ให้ทำบ้านหลังเล็ก ๆ ขึ้นมาก่อน จะทำให้การกู้เงินได้ง่ายยิ่งขึ้น กว่าการที่เป็นแค่ที่ดินเปล่า ๆ

9.อยู่ให้เกิน 5 ปีหรือ มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี

                กรณีที่ต้องการซื้ออสังหาฯไว้ขายต่อเก็งกำไรนั้น เราต้องเข้าอยู่ในบ้านอย่างน้อย 5 ปี หรือ ต้องมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านอย่างน้อย 1 ปี ไม่เช่นนั้นหากมีการซื้อขายจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะอีก 3.3% ดังนั้นเราต้องวางแผนตรงจุดนี้ด้วย

10.อย่าปล่อยอสังหาฯเช่นบ้าน คอนโดฯ ไว้เฉย ๆ ควรปล่อยเช่า

                ในระหว่างที่รอขาย เราควรปล่อยให้เช่า ราคาเช่าอย่างน้อยก็ต้องมากกว่าดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายให้ธนาคาร ถือว่าใช้ได้ แต่จะให้ดีที่สุดต้องสามารถ ครอบคลุมเงินต้นด้วย และดีที่สุดคือ สามารถสร้างกำไรเป็น passive income จากการเช่าอสังหาฯ ชิ้นนั้น ๆ ได้

11.ปรับปรุง ตกแต่ง ก่อนขายได้ราคาดีขึ้น

                ควรมีการ ปรับสภาพบ้านให้ “น่าอยู่” ก่อนขายไม่ว่าจะเป็นเรื่องของ สีบ้าน ,ต่อเติมเล็กน้อย หรือ หลังคา ส่วนของหน้าบ้าน จะทำให้ทรัพย์เราสามารถเพิ่มราคาได้อีก 20-30% เป็นอย่างน้อย

12.รอขายตอนพื้นที่นั้นพัฒนาจนถึงขั้นขีดสุดแล้ว

                ติดตามข่าวด้วยว่าทำเลที่เรามีทรัพย์อยู่นั้นเขามีแผนพัฒนาอะไรบ้าง เช่นจะมีห้างมาเปิด จะมีรถไฟฟ้าผ่าน เมื่อไหร่ ตอนไหน หากรอได้ให้รอให้เกิดการพัฒนาสิ่งนั้นขึ้นมาก่อนแล้วค่อยขาย จะทำให้ได้ราคาที่สูงขึ้น

13.ถ้ามีที่ดินแปลงใหญ่ให้แบ่งซอยขาย

                ดินแปลงใหญ่ให้แบ่งขาย เป็นแปลงเล็ก ๆ จะทำให้โดยรวมแล้วได้ราคามากกว่าการขายเป็นแปลงใหญ่ๆ  และสามารถช่วยในเรื่องการประหยัดภาษีได้อีกด้วย

14.ถือครองอสังหาร่วม ช่วยกระจายภาษี

                การมีผู้ร่วมถือครองทรัพย์หลายคนจะทำให้ประหยัดเรื่องภาษีส่วนบุคคลไป เพราะเป็นการกระจายการจ่ายภาษีของแต่ละคนออกไป

15.นำเงินขายบ้านเล็กไปดาวน์บ้านหลังใหญ่ขึ้น

            ขอสุดท้ายคือ “ลงทุนจากเล็กไปใหญ่” อาจจะเริ่มจากซื้อแฟลต แล้วขายนำเงินไปซื้อคอนโด ขายคอนโดไปซื้อบ้าน ขายบ้านไปซื้อบ้านหลังใหญ่ ขายบ้านหลังใหญ่ไปสร้างแฟลตสักตึก ขายแฟลตอพาร์ทเมนต์ ไปสร้างคอนโดฯ

หลักการของ OPM เป็นเรื่องของ “คานงัด” เรามีเงินน้อยก็สามารถที่จะสร้างธุรกิจได้โดยการนำเงินคนอื่นมาลงทุน แต่ที่สำคัญคือเราต้อง รู้จริง และ จริงจังการลงมือทำ ลงมือหาทรัพย์ ช่วงแรกอาจจะยังไม่ได้เงินทองมากมาย แต่เมื่อเวลาเพิ่มขึ้น ประสบการณ์มากขึ้น ความรู้มากขึ้น รายได้ก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน